Valor do arrendamento rural: teto legal, sacas de soja e revisão do preço

Um aposentado de Jataí herdou 300 hectares de lavoura e recebeu, na mesma semana, duas propostas de arrendamento: uma de 12 sacas de soja por hectare ao ano, outra de R$ 2.400 em dinheiro. Ele não sabia qual valor do arrendamento rural era justo, se podia cobrar mais, nem se a lei permitia fixar o pagamento em sacas. Antes de assinar, foi conferir as regras do contrato de arrendamento rural. Descobriu que o Estatuto da Terra impõe um teto ao preço, um prazo mínimo e uma forma de pagamento, e que a proposta em sacas, a mais comum no Centro-Oeste, é justamente a que os tribunais mais discutem. Arrendar terra não é como alugar um imóvel urbano, e a diferença custa caro para quem descobre depois.

Este texto explica os limites legais do preço e como o mercado chega ao número por região e cultura. Trata ainda da discussão sobre pagamento em produto, dos prazos mínimos, do reajuste ao longo do contrato e do que cada parte pode exigir da outra quando o combinado sai do prumo.

O que a lei diz sobre o valor do arrendamento rural?

O Estatuto da Terra, Lei 4.504 de 1964, e o Decreto 59.566 de 1966 regulam o arrendamento e o limitam. O preço não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, calculado sobre a terra nua, ou de 30% quando incide sobre glebas selecionadas para culturas de alta rentabilidade.

O mesmo decreto manda que o preço seja fixado em quantia certa de dinheiro, ainda que o pagamento possa ser feito em produto pelo equivalente. É desse detalhe que nasce a briga sobre as sacas.

A regra existe para proteger o arrendatário, considerado a parte mais fraca, e por isso cláusula que a viola pode ser declarada nula mesmo quando ele assinou.

Como o mercado chega ao preço

Na prática, o preço acompanha a produtividade da terra e a cotação da cultura. Veja as referências usadas nas principais regiões produtoras.

Todas essas referências precisam ser convertidas em dinheiro no contrato e conferidas com o limite de 15% ou 30%.

Como conferir se o preço está dentro da lei

A conta abaixo é a que o juiz faz quando uma das partes questiona o valor.

1. Obter o valor da terra nua do imóvel, pela declaração do ITR ou por avaliação de mercado.
2. Multiplicar por 15%, ou por 30% se a gleba for reconhecida como de alto rendimento.
3. Converter o preço combinado em dinheiro: sacas vezes a cotação média do período, ou percentual vezes a produção estimada.
4. Comparar: se o preço convertido passa do limite, a cláusula é passível de revisão.
5. Verificar se o contrato fixou quantia em dinheiro, como exige o decreto, ou só em produto.
6. Conferir se há cláusula de reajuste e qual índice ela usa.

Sacas de soja: o que os tribunais dizem

A cláusula que fixa o preço em sacas transfere ao proprietário o risco do preço, e é a mais usada em soja e milho. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a nulidade de fixação em produto quando não há equivalência em dinheiro, e já admitiu a cláusula quando o contrato prevê a conversão pela cotação de referência.

O caminho seguro é fixar o preço em dinheiro, com a faculdade de pagar em produto pelo equivalente na data do pagamento, e indicar a fonte da cotação, como a bolsa regional ou a Conab.

Contrato só em sacas, sem conversão, é o que mais gera ação revisional quando a cotação dispara.

Prazos mínimos e renovação

O decreto fixa prazos mínimos: três anos para lavoura temporária e gado de pequeno e médio porte, cinco para lavoura permanente e pecuária de grande porte, sete para exploração florestal. Contrato com prazo menor é lido pelo juiz como se tivesse o prazo mínimo.

O arrendatário tem preferência para renovar em igualdade de condições, e o proprietário que não quer renovar precisa notificar com pelo menos seis meses de antecedência.

Ele também tem preferência na compra do imóvel se o dono decidir vender na vigência do acordo.

Reajuste e revisão durante o contrato

Reajuste anual por índice pactuado é permitido, e a lei admite revisão quando o preço sai de proporção com o que a terra rende, por alta ou por baixa da cotação.

Se o contrato é em dinheiro e a soja dobra de preço, o proprietário pode pedir revisão; se é em sacas e a soja despenca, o arrendatário pode pedir o mesmo. Nos dois casos, a prova é a produtividade média e a cotação do período.

Cláusula que proíbe revisão não impede a ação, porque a norma é de ordem pública.

Arrendamento ou parceria?

Na parceria, o dono da terra divide o risco e o resultado com o parceiro, em percentuais que a lei também limita, e recebe parte da produção; no arrendamento, recebe um valor fixo, sem participar do risco da safra.

Quem quer renda previsível escolhe o arrendamento; quem aceita risco em troca de participação maior escolhe a parceria.

Chamar de parceria um contrato que na verdade fixa valor certo é o erro que faz o juiz reclassificar o negócio como arrendamento e aplicar o teto de preço.

Perguntas frequentes sobre valor do arrendamento rural

Qual o valor máximo do arrendamento rural?

Até 15% da terra nua ao ano, ou 30% em glebas selecionadas para culturas de alta rentabilidade, conforme o Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966.

Posso cobrar em sacas de soja?

O preço deve ser fixado em dinheiro. O pagamento em sacas é admitido como equivalente, com cotação de referência indicada no contrato.

Quantas sacas por hectare é o normal?

Na soja, o mercado pratica de 8 a 15 sacas por hectare ao ano, conforme a produtividade e a logística, sempre convertidas e conferidas com o teto legal.

O preço pode ser reajustado?

Sim, por índice pactuado, e pode ser revisado em juízo quando ficar fora de proporção com a produtividade.

Qual o prazo mínimo do contrato?

Três anos em lavoura temporária e criação de pequeno e médio porte, cinco em lavoura permanente e gado de grande porte, sete em floresta.

O arrendatário tem preferência na compra?

Tem. Se o proprietário vender com o contrato em vigor, o arrendatário pode comprar em igualdade de condições.

Resumo

Valor do arrendamento rural é limitado pelo Estatuto da Terra a 15% da terra nua ao ano, ou 30% em glebas de alto rendimento, e deve ser fixado em dinheiro, com pagamento em produto admitido pelo equivalente. O mercado fala em sacas, arrobas ou percentual da colheita conforme a região, e a conta precisa ser convertida e conferida com o limite. Prazos mínimos vão de três a sete anos, o arrendatário tem preferência na renovação e na compra, e o preço pode ser revisado quando sai de proporção com a produtividade, mesmo com cláusula em contrário.